Главная / Сдавать квартиру посуточно

Как правильно сдавать квартиру посуточно

Разрешается ли сдавать квартиру посуточно, почему сдача жилья краткосрочно выгоднее длительной аренды; как подготовить квартиру к посуточной аренде; как платить налог с посуточного найма

В традиционном формате посуточной сдачей спальных помещений (номеров) занимаются отели, а квартиры сдаются квартирантам надолго. Однако практика рынка аренды жилплощади показывает, что сдача квартиры в варианте «посуточно» по доходу может быть вдвое-втрое выгоднее долгосрочного найма. Разберем нюансы посуточной аренды с позиции собственника жилья (арендодателя).

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

При определенных условиях посуточная аренда даст квартировладельцу больше дохода, чем долгосрочная сдача. В идеале, если жилье будет востребовано у арендаторов-«посуточников» полный месяц (буквально все 30 суток), то его доходность превысит долгосрочную аренду вдвое-втрое.

Как отмечают риэлт-специалисты, выгода от сдачи квартиры посуточно тем выше, чем ниже среднегородская ставка по долгосрочной аренде. К примеру, среднемесячная ставка жилой аренды-«догосрочки» в Уфе составляет 14 700 руб., тогда как доходность за месяц при посуточной аренде (без простоев) – 47 600 руб.

Чем ближе квартира к городскому центру, местным объектам туристического интереса или станции метро – тем она интереснее туристу-«посуточнику». Также стабильным спросом пользуется посуточное жилье близ офисных центров и поблизости от крупных медцентров федерального уровня, предоставляющих лечебно-медицинские услуги жителям разных уголков нашей страны.

В сегменте кратковременного найма наиболее ходовыми являются «однушки» и студии. Более просторные квартиры обычно выбираются «посуточниками» для вечеринок, что нередко оборачивается проблемами для собственника. Поэтому жилплощадь крупнее «двушки» рациональнее предлагать в долгосрочную аренду.

Минусы сдачи жилья посуточно

Собственнику, желающему перевести сдаваемую им в длительную аренду жилую недвижимость на посуточный наем, следует прежде всего учитывать каждодневную потребность выделения времени на работу с жильцами.

При долговременной аренде доход в большей степени пассивный – оплату жильцы привозят, сами платят коммуналку, делают уборку и т.п. А вот при краткосрочной аренде «однодневными» квартирантами квартировладельцу приходится хлопотать о коммунальных платежах и уборке, о рекламе и маркетинге. Потребуется большую часть суток быть на связи, аккуратно работать с клиентскими отзывами и регулярно отвечать на вопросы потенциальных квартирантов. Это большая работа, требующая постоянного внимая.

В течение года спрос на посуточную аренду не стабилен. Пик заселений кратковременных квартирантов приходится на новогодние, майские праздники, а также летними месяцами. А по осени спад заявок от жильцов-«посуточников» в мегаполисах – обычное дело. Собственнику-арендодателю следует планировать год согласно интенсивности спроса, готовясь к мелкому ремонту (потребуется довольно часто) и проведению периодической капитальной уборки в «окнах» между пиковыми заездами арендаторов.

Посуточный формат аренды жилья всегда сопровождается повышенными рисками порчи и кражи имущества. Отдельные квартиранты-«посуточники» воспринимают снятую ими квартиру, как нечто среднее между гостиничным номером (можно стащить халат, фен, чайную ложку, стакан) и частным жильем (можно пошуметь, охраны нет). Предусмотреть эти проблемы можно, взымая с жильца небольшой залог, покрывающий мелкие ремонтно-восстановительные затраты, возникшие по недосмотру квартиранта.

Помимо договора найма при заезде жильца следует подписывать прием-передачу квартиры, фотографировать состояние помещений перед заселением. Если вдруг произойдет крупный ущерб, то наличие акта и фотографий облегчит истребование по суду компенсации от квартиранта.

Как готовить квартиру к посуточной сдаче

Если в долгосрочном сегменте жилой аренды квартиры в состоянии «бабушкин ремонт» еще как-то сдаются, то при краткосрочном найме – нет. Руководствуясь опытом, заявим еще раз – спрос на обшарпанное жилье в сегменте посуточной аренды минимален. Лишь свежее состояние отделки (потолок, стены, пол), техническая оснащенность (исправный санузел, кухонное оборудование) и хорошая меблировка (двуспальная кровать, стол, стулья, шкаф платяной) обеспечат сдаваемой квартире стабильный интерес арендаторов.

Дорогого ремонта не требуется – главное, чтобы помещения были светлыми, с чистыми полами. «Посуточные» наниматели выбирают квартиры, а не гостиничные номера, из-за атмосферы домашнего уюта. Поэтому собственнику важно создать и поддерживать этот уют.

Обязательно нужно оснастить кухню микроволновкой, холодильником, стиралкой-автоматом, а также кухонной посудой (электрочайник, чашки, тарелки, ложки, стаканы, сковороды и кастрюльки из расчета на 2-3-х жильцов). Рационально комплектовать кухню минимальным продуктовым набором, позволяющим жильцу самостоятельно готовить завтрак (сухие завтраки (крупы), специи, сахар, соль, чай, растворимый кофе, растительное масло). В ванну понадобятся полотенца, тапочки и купальные принадлежности (одноразовые шампунь, гель для душа, мыло, зубная паста и щетка), а также фен.

В спальню – недорогое постельное белье. Учитывая, что стирать постельный комплект придется после каждого выезда жильца (т.е. практически каждый день), нужно не менее четырех комплектов (кстати, им потребуется полная замена через 5-6 месяцев – будут застираны и изношены).

Необходим достаточно быстрый wi-fi – у 95% нанимателей интернет крайне востребован. Дополнительным преимуществом будет наличие парковочного места, закрепленного именно за квартирой.

Договор краткосрочного найма и налоги

Оказание услуги посуточного размещения жильцов требует заключения с каждым очередным квартирантом договора найма. Достаточно простой письменной формы, без какого-либо дополнительного удостоверения или регистрации:

паспортные данные (квартировладелец и квартирант);
описание предмета сделки (адрес квартиры, ее характеристики);
содержание сделки (предоставление наймодателем жилого помещения для нанимателя для краткосрочного пользования и проживания);
продолжительность найма (сколько суток), время сдачи жилья в наем;
стоимость краткосрочного найма (посуточно);
общая стоимость найма квартиры;
размер залоговой суммы, условия ее удержания наймодателем;
порядок передачи квартиры нанимателю (указывается передача актом приема-передачи);
перечень хозяйского имущества в посуточно сдаваемой квартире;
права сторон, их обязанности;
ответственность сторон, если договорные условия ими будут нарушены;
дата заключения, подписи нанимателя и наймодателя.

Следует подготовить достаточное количество парных бланков договора найма, внося сведения о стороне нанимателя при очередном размещении квартиранта. Отметим, что среди условий краткосрочного договора найма важно указать размещение посуточно, прописать точные даты и часы заезда-выезда жильца. Требуется указывать ожидаемое время выезда и, отдельным предложением, отметить потребность согласования раннего или позднего выезда (второе – с условием дополнительной оплаты).

Потребность оплаты налога возникает у квартировладельца вне зависимости, сдает ли он жилплощадь на долгий или короткий период. Подоходная ставка зависит от статуса собственника жилья (наймодателя) – физлицо (НДФЛ 13%), индивидуальный предприниматель (6% «упрощенка») или самозанятый (налог 4%). Заметим, что при договоре найма с юрлицом наймодатель со статусом «самозанятый» должен оплачивать налог по 6% ставке (официальное наименование – налог на профессиональный доход).

Неуплата налога штрафуется, т.е. помимо уплаты выявленной налоговой задолженности квартировладелец-наймодатель также заплатит 20-40% штраф от суммы долга (40% - если в суде будет доказана преднамеренность уклонения от выплат налога).

Как организовать сдачу жилья посуточно

Полностью самостоятельно рекламировать свою квартиру для посуточной сдачи – текстовая описательная часть, ценовые условия, фото помещений в наглядных ракурсах – можно, к примеру, на бесплатных Авито, ЦИАНе или на ЯндексНедвижимости.

Более известными среди квартирантов, хотя и платными (берут комиссионные) являются Airbnb и Booking. Квартировладельцу потребуется внимательно следить за своими рейтингами на двух последних сервисах, поддерживать их на высоком уровне (т.е. внимательно относиться к жильцам, чтобы те публиковали хорошие отзывы).

Поиски квартирантов-нанимателей можно поручить риэлторам за некоторую сумму комиссии. При этом встречи-проводы очередных жильцов, вопросы содержания и уборки жилплощади – задачи собственника.

Некоторые риэлт-агентства предлагают квартировладельцам услугу доверительного управления, состоящую в полном обслуживании процесса посуточной сдачи – и поиск нанимателей, и подготовка помещений (уборка, стирка, мелкий ремонт). Этот вариант удобен собственникам квартир, не желающим самостоятельно возиться со сдачей, либо не умеющим этого делать. Даже в этом варианте сдачи жилплощади ее доходность будет выше, чем при долговременной аренде.